養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專題研究:險(xiǎn)企房企各具特色,險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)布局先下一城

（報(bào)告出品方/作者：平安證券，王維逸、李冰婷）

一、中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：險(xiǎn)企房企紛紛入局

1.1 主要參與者：保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商

隨著老齡化程度加深、老年人消費(fèi)水平提高，養(yǎng)老社區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿ξ喾酵顿Y者參與，目前我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的參與主體 包括四類，其中，房地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)公司是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)最主要的兩大參與者。

根據(jù)所需資產(chǎn)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)方式的不同，我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式主要分為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕重結(jié)合運(yùn)營(yíng)三類。具體來看：

1）重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要通過自建或收購(gòu)養(yǎng)老社區(qū)，或通過私募基金、股權(quán)投資、信托產(chǎn)品等參與養(yǎng)老社區(qū)的投資建設(shè)，具體包括五類參與模式：

①獨(dú)立開發(fā)模式，即保險(xiǎn)公司或地產(chǎn)公司承擔(dān)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，在獲得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，并作為持 有人進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，享受銷售或租金收益。例如萬(wàn)科隨園嘉樹是由萬(wàn)科自主投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的 CCRC 社區(qū)（持續(xù)照料退休社區(qū)）；泰康之家由泰康人壽承擔(dān)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，泰康人壽集投資、運(yùn)營(yíng)角色于一體，并主導(dǎo)社區(qū)開發(fā)建設(shè)。

②合作開發(fā)模式，即多個(gè)參與者共同出資開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，投資收益按出資比例分配，或投資方通過合作的方式委托其他工程 公司、服務(wù)公司建設(shè)、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。例如 2010年末，國(guó)壽與廊坊中冶寰泰生態(tài)城投資有限公司合作開發(fā)國(guó)壽（廊坊）萬(wàn) 莊生態(tài)健康城項(xiàng)目，國(guó)壽提供資金支持，中冶寰泰負(fù)責(zé)技術(shù)、市場(chǎng)、工程建設(shè)等，兩者共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

③股權(quán)投資模式，即不直接參與養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)管理，而是通過直接收購(gòu)控股養(yǎng)老社區(qū)、或入股養(yǎng)老地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司來間接 參與，是保險(xiǎn)公司參與運(yùn)營(yíng)的一種方式。直接收購(gòu)成熟養(yǎng)老社區(qū)方面，2016年合眾人壽子公司與信泰資本、Welltower, Inc. 共同成立合資公司以 9.3億美元收購(gòu)美國(guó) 13個(gè)州的 39家養(yǎng)老護(hù)理社區(qū)。入股養(yǎng)老地產(chǎn)公司方面，國(guó)壽、大家保險(xiǎn)分別是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的第一大、第二大股東（持股比例分別為 29.59%、29.58%），遠(yuǎn)洋集團(tuán)于 2012 年開始探索養(yǎng)老社區(qū)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老品牌椿萱茂包括 5家長(zhǎng)者社區(qū)、20 家養(yǎng)老公寓、2 家護(hù)理院。

④私募基金模式，即險(xiǎn)企或房企作為合伙人發(fā)起設(shè)立或參與私募養(yǎng)老地產(chǎn)基金。私募基金可以通過分級(jí)結(jié)構(gòu)來減輕資金壓力， 降低投資風(fēng)險(xiǎn)。例如，平安不動(dòng)產(chǎn)作為普通合伙人發(fā)起成立平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，基金合伙人還包括社?；鸬绕渌?投資者；該基金主要投資于浙江桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

⑤REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）模式，美國(guó)保險(xiǎn)公司普遍較少直接投資不動(dòng)產(chǎn)，主要通過 REITs 間接投資養(yǎng)老社區(qū)。我國(guó) REITs 起步較晚，2014年央行和原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展 REITs 試點(diǎn)； 2020 年 4月《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資 基金指引（試行）》發(fā)布，公募 REITs 正式開始試點(diǎn)，但目前國(guó)內(nèi)REITs投向主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)方面，尚未涉及 養(yǎng)老地產(chǎn)。險(xiǎn)企、房企主要通過類 REITs 產(chǎn)品參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，例如 2018年當(dāng)代置業(yè)成立下屬綠色健康養(yǎng)老房地產(chǎn)信托 平臺(tái) Modern REITs，儲(chǔ)備項(xiàng)目包括北京當(dāng)代云境項(xiàng)目、美國(guó)休斯敦梨城項(xiàng)目、西雅圖 Redmond項(xiàng)目及擬收購(gòu)的養(yǎng)老商業(yè) 綜合體等。

2）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房企、險(xiǎn)企不直接作為養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)持有人，而是采用第三方合作、租賃物業(yè)、委托管理等形式 運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。例如，大家保險(xiǎn)城心養(yǎng)老社區(qū)主要通過租賃、改造物業(yè)的方式建成，布局周期短，通常選定地址后 1年-1.5 年即可開業(yè)。光大養(yǎng)老以公建民營(yíng)、租賃物業(yè)、委托管理形式打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，目前在全國(guó)擁有超 170家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和超 31000個(gè)養(yǎng)老床位。

3）輕重結(jié)合運(yùn)營(yíng)模式是持有養(yǎng)老社區(qū)和運(yùn)營(yíng)第三方持有養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合，在保留高端自建社區(qū)的同時(shí)，通過合作、租賃、 委托等擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面。例如，太平人壽采取輕重并舉發(fā)展戰(zhàn)略，一方面自建高端 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)梧桐人家， 另一方面通過品牌授權(quán)、租賃、合作運(yùn)營(yíng)等模式打造全國(guó)養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。合眾人壽在自營(yíng)武漢、沈陽(yáng)、南寧三家大型養(yǎng)老社區(qū)外，同時(shí)與河北、浙江、江蘇等地多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假村合作，構(gòu)建全國(guó)布局的旅居養(yǎng)老模式。

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式所需資金規(guī)模大、投資周期長(zhǎng)、收益回報(bào)慢，但易于統(tǒng)一管理、能夠充分保證養(yǎng)老項(xiàng)目整體服務(wù)質(zhì)量。地產(chǎn) 公司憑借其豐富的經(jīng)驗(yàn)、土地資源，入局多采用重資產(chǎn)自建模式，例如萬(wàn)科、綠城；頭部險(xiǎn)企具有資金和客戶資源方面的先 天優(yōu)勢(shì)，布局養(yǎng)老社區(qū)多為高客購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品的增值服務(wù)，自主開發(fā)、運(yùn)營(yíng)社區(qū)更易維持經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、塑造品牌形象、提高客 戶黏性，因此頭部險(xiǎn)企多以重資產(chǎn)模式入局，例如泰康人壽、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、中國(guó)平安等；

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式短期內(nèi)不會(huì)占用大量資金、資金回流較快，因此中小險(xiǎn)企多采用輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合方式布局養(yǎng)老社區(qū)，例如 合眾人壽等。但輕資產(chǎn)模式收入較低、利潤(rùn)較薄，同時(shí)物業(yè)持有人穩(wěn)定性存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)，可能影響與險(xiǎn)企的合作關(guān)系及 其服務(wù)質(zhì)量。

1.2 盈利模式：銷售、銷售+持有服務(wù)、租賃、租售結(jié)合

當(dāng)前，養(yǎng)老社區(qū)主流盈利模式主要分為 4種，分別為銷售、銷售+持有、租賃、租售結(jié)合。具體來看：

1）銷售模式：本質(zhì)上和傳統(tǒng)房地產(chǎn)一致，通過自建或合作共建養(yǎng)老社區(qū)住宅并出售來快速回籠資金，區(qū)別在于住宅設(shè)計(jì)或 選址更具有適老化的特點(diǎn)；

2）銷售+持有模式：基礎(chǔ)銷售部分也為房屋住宅，但持有部分包括物業(yè)管理或嵌入式社區(qū)護(hù)理中心等，為客戶提供進(jìn)一步的護(hù)理等生活輔助服務(wù)，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流收益；

3）租賃模式：多為押金+月費(fèi)+服務(wù)費(fèi)等組合收費(fèi)形式，或以銷售會(huì)籍的形式，采用入會(huì)費(fèi)/會(huì)員卡+月費(fèi)+服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式，以門檻押金或入會(huì)費(fèi)快速回籠資金，同時(shí)結(jié)合月租費(fèi)以及護(hù)理服務(wù)費(fèi)等獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益；

4）租售結(jié)合模式：部分物業(yè)以銷售或銷售+持有模式實(shí)現(xiàn)短期資金回籠，部分物業(yè)以租賃模式運(yùn)營(yíng)，維持長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流。

二、保險(xiǎn)公司：主打CCRC，聚焦高客經(jīng)營(yíng)

險(xiǎn)企資金體量大、久期長(zhǎng)，而養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，以租賃為主的盈利模式有助于獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，符合險(xiǎn)企中長(zhǎng)期投資需求。同時(shí)，險(xiǎn)企客戶資源穩(wěn)定、客群年齡較高、儲(chǔ)備醫(yī)療資源豐富，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)有著天然優(yōu)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè) 協(xié)會(huì)，截至 2021年 3月，已經(jīng)有 10家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資 47個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，床位數(shù)達(dá)超過 8.4萬(wàn)個(gè)，險(xiǎn)資在養(yǎng)老及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 上下游醫(yī)療、健康行業(yè)領(lǐng)域布局的私募股權(quán)投資基金已經(jīng)超過 2340 億元。

目前已布局養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企均采用保險(xiǎn)結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)模式，即購(gòu)買旗下保險(xiǎn)產(chǎn)品可享受免押金入住權(quán)、優(yōu)先選房權(quán)等特權(quán)， 實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)與養(yǎng)老相結(jié)合。以泰康人壽為例，購(gòu)買泰康人壽旗下幸福有約保險(xiǎn)計(jì)劃，繳納保費(fèi)達(dá) 200萬(wàn)元即可獲得入住資格， 受益人每月可領(lǐng)取保險(xiǎn)金支付養(yǎng)老社區(qū)中的房屋使用費(fèi)及服務(wù)費(fèi)，到期獲得大額生存金和身故保險(xiǎn)金，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老 社區(qū)的有機(jī)結(jié)合。

1）運(yùn)營(yíng)模式：泰康、國(guó)壽、太保、新華、平安等險(xiǎn)企多采用自建或合作建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式入局；合眾及太平 則采取輕重結(jié)合的模式入局。

2）社區(qū)類型：險(xiǎn)企多借鑒 CCRC社區(qū)模式，但側(cè)重不同。泰康在標(biāo)準(zhǔn)化 CCRC社區(qū)的基礎(chǔ)上，通過全國(guó)多核心城市布局， 構(gòu)建旅居養(yǎng)老模式；國(guó)壽以三點(diǎn)一線布局，實(shí)行地區(qū)差異化社區(qū)模式；太保推出旅居養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、康復(fù)護(hù)理三大社 區(qū)；新華打造高端城市介護(hù)型社區(qū)、CCRC 社區(qū)、旅居大型社區(qū)的三線布局；平安聚焦一線、二線城市核心區(qū)域的 CCRC 社區(qū)；合眾通過自建+第三方社區(qū)的形式在全國(guó)十二個(gè)城市打造旅居養(yǎng)老；太平自建 CCRC 社區(qū)，并通過品牌授權(quán)、租賃、 合作運(yùn)營(yíng)等模式發(fā)展全國(guó)連鎖布局旅居養(yǎng)老社區(qū)。

3）收費(fèi)模式：各險(xiǎn)企普遍采用租賃的盈利模式。除保費(fèi)掛鉤入住資格外，泰康、合眾、太平也推出入門費(fèi)、大額押金或會(huì) 籍費(fèi)獲入住資格的模式。

4）目標(biāo)客戶：險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)大多針對(duì)高客，門檻為 200萬(wàn)元保費(fèi)以上。代表性險(xiǎn)企中，僅平安針對(duì)高凈值客戶、保費(fèi)門檻 達(dá) 1000 萬(wàn)元，合眾人壽針對(duì)中端客戶、保費(fèi)門檻30 萬(wàn)元。

2.1 泰康人壽：打造泰康之家

1）運(yùn)營(yíng)模式：自建 CCRC 社區(qū)，打造全國(guó)連鎖布局

泰康于 2009 年開始布局養(yǎng)老社區(qū)泰康之家，是國(guó)內(nèi)最早布局養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)公司。泰康人壽采用獨(dú)立開發(fā)的重資產(chǎn)模 式運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)引入美國(guó) CCRC 養(yǎng)老模式，配備專業(yè)康復(fù)醫(yī)院和養(yǎng)老照護(hù)專業(yè)設(shè)備，提供獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專 業(yè)護(hù)理、記憶照護(hù)四種生活服務(wù)區(qū)域，滿足不同身體狀況長(zhǎng)者的照護(hù)需求，實(shí)現(xiàn)一站式退休生活解決方案。

目前，泰康之家已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州等 24 個(gè)核心城市的大型連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)和康復(fù)醫(yī) 院的布局，選址多為城市郊區(qū)，建筑面積一般可達(dá) 10萬(wàn)平方米。順應(yīng)老年人養(yǎng)老+旅游需求，泰康之家利用其全國(guó)連鎖 布局的優(yōu)勢(shì)，提出候鳥式旅居養(yǎng)老，長(zhǎng)者可以通過預(yù)約異地泰康之家社區(qū)的方式滿足短期交換居住、旅行度假的養(yǎng)老需求。

泰康之家總規(guī)劃地上建筑面積約 367萬(wàn)平方米，可容納約 6.6萬(wàn)名老人，規(guī)劃超 4.3萬(wàn)個(gè)養(yǎng)老單元以及約 2500張醫(yī)療床位。 目前已有 7 地 8 家養(yǎng)老社區(qū)投入運(yùn)營(yíng)，其中最早開園的北京燕園北區(qū)入住率接近 100%，上海申園一期入住率也超 95%。

2）服務(wù)特色：1+N服務(wù)

泰康之家采用自營(yíng)服務(wù)的模式，推出1+N服務(wù)，即 1名個(gè)案管理師和 N個(gè)照護(hù)團(tuán)隊(duì)，照護(hù)團(tuán)隊(duì)覆蓋護(hù)理、康復(fù)、醫(yī)療、 藥師、社工、文娛、運(yùn)動(dòng)、餐飲等多個(gè)方面，保障長(zhǎng)者全方位、多方面的照護(hù)。此外，泰康之家引入長(zhǎng)期照護(hù)體系（TK-LTC）， 定制不同程度的生活照顧及護(hù)理服務(wù)。

除生活照料外，泰康創(chuàng)新提出長(zhǎng)壽、健康、富足三大解決方案，打造全新養(yǎng)老財(cái)富解決方案，建立1+N財(cái)富團(tuán)隊(duì)，即 1 個(gè)健康財(cái)富規(guī)劃師和 N 個(gè)泰康全生態(tài)的專家顧問。同時(shí)泰康推出生活服務(wù)平臺(tái)泰生活，為客戶提供 7*24 小時(shí)的財(cái) 富服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、健康服務(wù)等。

3）醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：一個(gè)社區(qū)+一個(gè)醫(yī)院醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式。泰康之家在各個(gè)社區(qū)配建二級(jí)康復(fù)醫(yī)院，引進(jìn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)康復(fù)體系(TKR）， 打造一個(gè)社區(qū)+一個(gè)醫(yī)院模式。除自建康復(fù)醫(yī)院之外，泰康在全國(guó)布局五大醫(yī)學(xué)中心，與社區(qū)康復(fù)醫(yī)院共同打造區(qū)域醫(yī) 療中心，在泰康體系內(nèi)部實(shí)現(xiàn)醫(yī)療資源的共享共建，形成集醫(yī)、養(yǎng)、康、寧緊密結(jié)合的布局邏輯。同時(shí)，泰康之家與北 京協(xié)和醫(yī)院、北京安貞醫(yī)院等三甲醫(yī)院合作，開通轉(zhuǎn)診綠色通道。（報(bào)告來源：未來智庫(kù)）

3）收費(fèi)模式：保險(xiǎn)/入門費(fèi)+樂泰財(cái)富卡+月費(fèi)+餐費(fèi)+護(hù)理費(fèi)

泰康之家收費(fèi)模式主要包括保費(fèi)/入門費(fèi)、會(huì)員費(fèi)（樂泰財(cái)富卡）、月費(fèi)、餐費(fèi)和自由選擇的護(hù)理服務(wù)費(fèi)。泰康之家入住資格 由購(gòu)買指定產(chǎn)品或繳納入門費(fèi)獲得：根據(jù)泰康人壽客戶入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函，①入住資格與泰康人壽旗下的幸福有約保險(xiǎn)掛 鉤，繳納保費(fèi) 200萬(wàn)元以上免收入門費(fèi)，保證投保人或被保人 80歲前的入住權(quán)；300萬(wàn)元保證投保人、被保人終身入住權(quán) 及優(yōu)先選房權(quán)；500萬(wàn)元可獲投保人、被保人、投保人父母、投保人配偶父母中任意兩人終身入住權(quán)及優(yōu)先選房權(quán)。②非保 險(xiǎn)客戶則需通過繳納入門費(fèi)及購(gòu)買樂泰財(cái)富卡獲得入住權(quán)。樂泰財(cái)富卡本質(zhì)上是入住泰康之家的可退還押金，購(gòu)買樂泰財(cái)富 卡可獲得月費(fèi)優(yōu)惠。

以泰康之家·燕園為例，不同房型的樂泰財(cái)富卡價(jià)格在 40萬(wàn)元-360萬(wàn)元之間，月費(fèi)折扣約 6折。購(gòu)買樂泰財(cái)富卡后，月費(fèi) 根據(jù)戶型和居住人數(shù)約 6000 元/月-20000 元/月，每人每月餐費(fèi)約 1800 元。針對(duì)需照護(hù)老人，護(hù)理區(qū)包含協(xié)助生活、記憶 照護(hù)、專業(yè)護(hù)理，需繳納 20 萬(wàn)元的押金，及 5600 元/月-13600 元/月不等的護(hù)理費(fèi)。通過綁定保險(xiǎn)+月費(fèi)或入門費(fèi)+ 會(huì)員費(fèi)+月費(fèi)的形式，泰康之家建立起保險(xiǎn)客戶與養(yǎng)老社區(qū)客戶的聯(lián)動(dòng)；通過收取高額入門費(fèi)的方式，確保重資產(chǎn)布局的 養(yǎng)老社區(qū)能夠快速回籠資金；而月費(fèi)等服務(wù)費(fèi)則能夠?yàn)轫?xiàng)目提供穩(wěn)定的長(zhǎng)期現(xiàn)金流，維持泰康之家的長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)。

4）新模式探索：股權(quán)投資+私募基金的重資產(chǎn)模式

2016 年，泰康資管出資 60億元認(rèn)購(gòu)保利地產(chǎn) 7.32億股，成為其第二大股東（持股比例達(dá) 6.22%）。2020年 9月，泰康人 壽、泰康養(yǎng)老協(xié)議受讓陽(yáng)光城股份，成為陽(yáng)光城重要戰(zhàn)略投資人；2021年 4 月 5日陽(yáng)光城發(fā)布公告，與股東泰康簽署戰(zhàn)略 合作框架協(xié)議，明確：

①在項(xiàng)目獲取及代建代銷方面，涉及存量不動(dòng)產(chǎn)合作，針對(duì)泰康已布局的項(xiàng)目，同等條件下優(yōu)先與陽(yáng)光城合作；涉及增量項(xiàng)目拓展，發(fā)揮泰康在醫(yī)養(yǎng)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)資源等方面的優(yōu)勢(shì)，拓展合作；

②在不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)基金方面，雙方共同設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資基金，用于投資、孵化相關(guān)項(xiàng)目；

③在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標(biāo)、資產(chǎn)證券化、公募 Reits 等領(lǐng)域與陽(yáng)光城展開合作；

④在物業(yè)合作方面，雙方將在物業(yè)管理領(lǐng)域開展全面合作，包括泰康優(yōu)先考慮與陽(yáng)光城物業(yè)子公司開展資本市場(chǎng)領(lǐng)域合作， 在陽(yáng)光城管理小區(qū)內(nèi)提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)、打造智慧物業(yè)平臺(tái)、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)站、遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)等業(yè)務(wù)模式，提供多元 化增值服務(wù)，持續(xù)提高客戶滿意度、擴(kuò)大行業(yè)影響力。

2.2 中國(guó)人壽：打造國(guó)壽嘉園+普惠型社區(qū)養(yǎng)老

1）運(yùn)營(yíng)模式：自建差異化 CCRC 社區(qū)，引入海外成熟運(yùn)營(yíng)體系

中國(guó)人壽于 2016 年發(fā)布高端健康養(yǎng)老品牌國(guó)壽嘉園，采用合作開發(fā)的重資產(chǎn)模式入局。2017 年以來，隨著蘇州雅境、 三亞逸境、天津樂境的開業(yè)以及北京韻境等新社區(qū)的籌建，國(guó)壽初步完成三點(diǎn)一線首期布局，即聚焦北京、天津、蘇州、深 圳、三亞等城市，為老年人提供夏住蘇州、秋住京津、冬住三亞的候鳥度假式養(yǎng)老養(yǎng)生生活方式。國(guó)壽嘉園同樣借鑒美國(guó) CCRC 模式，但不同于泰康人家各地標(biāo)準(zhǔn)化的 CCRC 社區(qū)，國(guó)壽嘉園不同地域的社區(qū)定位有所差別，例如北京的韻境定位 為溫泉酒店為特色的大型養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體；蘇州的雅境定位復(fù)合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)；三亞的逸境為康養(yǎng)度假基地；天津的樂境 定位為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。

國(guó)壽嘉園引進(jìn)國(guó)外成熟運(yùn)營(yíng)體系，通過合資、合作等形式為項(xiàng)目提供養(yǎng)老服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、失智照料等專業(yè)化服務(wù)。例如位 于蘇州陽(yáng)澄湖的雅境與美國(guó)最大非上市養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)魅力花園（Merrill Garden）簽署合作協(xié)議，由國(guó)壽子公司國(guó)壽投資控 股有限公司（出資比例 65%）與魅力花園（出資比例 35%）合資設(shè)立的國(guó)壽魅力花園（蘇州）養(yǎng)老養(yǎng)生管理有限公司運(yùn)營(yíng) 國(guó)壽嘉園·雅境。

2）服務(wù)特色：配套完善、打造九大服務(wù)體系

身心并養(yǎng)：國(guó)壽嘉園選址于城市郊區(qū)、旅游勝地等優(yōu)美自然環(huán)境中，貼近自然；社區(qū)內(nèi)部設(shè)立健身房、漫步道、太極廣場(chǎng)等 設(shè)施，滿足長(zhǎng)者養(yǎng)生鍛煉、社交聚會(huì)需求；房間內(nèi)部通透明亮，采用國(guó)家認(rèn)證綠色環(huán)保材料及新風(fēng)系統(tǒng)，保證居住環(huán)境質(zhì)量。 智慧養(yǎng)老：國(guó)壽嘉園與華為、廣發(fā)銀行等公司簽署合作協(xié)議，未來在智慧養(yǎng)老創(chuàng)新方面發(fā)展多項(xiàng)合作，打造智慧家庭、智 慧社區(qū)、智慧健康、智慧金融、智慧生活五大智慧。

多元服務(wù)：國(guó)壽嘉園通過搭建平臺(tái)、整合資源、實(shí)施建立等多元化模式，圍繞長(zhǎng)者醫(yī)、食、住、行、文、娛、思、享、健 九大需求，建立專業(yè)服務(wù)體系及標(biāo)準(zhǔn)，最大化滿足長(zhǎng)者物質(zhì)與精神層面的需求。

3）醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：內(nèi)部設(shè)立醫(yī)務(wù)室和養(yǎng)護(hù)中心，外部與國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源合作

以國(guó)壽嘉園·天津樂境為例，在社區(qū)內(nèi)部方面，國(guó)壽嘉園自建社區(qū)醫(yī)務(wù)室和超 5000平米的健管養(yǎng)護(hù)中心，配備專業(yè)管理服 務(wù)團(tuán)隊(duì)，為每一位長(zhǎng)者建立全面健康檔案，以多對(duì)一的 MDT多學(xué)科服務(wù)模式為長(zhǎng)者提供全生命周期、一站多維式、個(gè) 性化的專業(yè)健康管理服務(wù)。在對(duì)外合作方面，社區(qū)選址緊鄰天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院空港醫(yī)院、天津腫瘤醫(yī)院空港分院兩大三級(jí) 醫(yī)院，醫(yī)療保障優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)與紐約長(zhǎng)老會(huì)醫(yī)院、英華國(guó)際、大醫(yī)同盟等國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康資源建立合作機(jī)制，提供全 方位醫(yī)療服務(wù)。

4）收費(fèi)模式：保費(fèi)+押金+會(huì)員費(fèi)（嘉園卡）+月費(fèi)+餐費(fèi)+護(hù)理費(fèi)

目前，國(guó)壽嘉園的入住資格必須掛鉤國(guó)壽指定保險(xiǎn)產(chǎn)品，根據(jù)國(guó)壽嘉園養(yǎng)老社區(qū)入住資格確認(rèn)書，總保費(fèi)不低于 200萬(wàn)元人 民幣，且該保單保費(fèi)已一次性交付完畢或已分期交付超過 3年，可獲投保人或投保人指定的一名自然人的保證入住權(quán)（限制 行權(quán)時(shí)間為社區(qū)開業(yè)前 5 年）、及終生優(yōu)先入住權(quán)。

以國(guó)壽嘉園·雅境為例，入住時(shí)，除保費(fèi)外，其自理區(qū)收費(fèi)采用押金+會(huì)員費(fèi)（嘉園卡）+月費(fèi)+餐費(fèi)的模式，押金為 20 萬(wàn)元或 30 萬(wàn)元，是客戶入住養(yǎng)老社區(qū)時(shí)應(yīng)交納的一筆可按照相關(guān)規(guī)定無(wú)息退還的費(fèi)用，但購(gòu)買保險(xiǎn)客戶不需繳納；嘉園卡 為 90萬(wàn)元-180萬(wàn)元，是一筆可按照相關(guān)規(guī)定退還的費(fèi)用，用于鎖定相關(guān)優(yōu)惠，不強(qiáng)制繳納、由客戶進(jìn)行選擇；月費(fèi)為 6500 元/月-25000 元/月不等，由房租和基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)兩部分構(gòu)成；餐費(fèi)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用結(jié)算。護(hù)理區(qū)收費(fèi)采用押金+月費(fèi)的 模式，其中押金 20 萬(wàn)元-30 萬(wàn)元，月費(fèi) 16800 元/月以上，包含房租、基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐費(fèi)等。

5）新模式探索：政府合作的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+成立私募基金的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

成立不動(dòng)產(chǎn)投資基金的重資產(chǎn)模式：2021 年中國(guó)人壽還成立國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的旗艦型股權(quán)投資基金——北 京國(guó)壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金，總規(guī)模 200億元，首期規(guī)模 100億元，專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資，包括 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)、城市 核心區(qū)醫(yī)養(yǎng)綜合體、精品養(yǎng)老公寓等實(shí)業(yè)資產(chǎn)。

探索社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式：2015 年，中國(guó)人壽與深圳市政府合作，開啟普惠型高品質(zhì)社區(qū)居家養(yǎng)老模 式的探索，先后落成并運(yùn)營(yíng)福保社區(qū)頤康之家、康欣社區(qū)頤康之家、鹽田區(qū)悅享中心、悠享家健康護(hù)老中心。普惠型社區(qū) 本質(zhì)是一種嵌入式養(yǎng)老社區(qū)，集生活照護(hù)、康復(fù)護(hù)理、健康餐飲、休閑娛樂四位功能于一體，主要服務(wù)周邊社區(qū)老人，能夠 有效覆蓋主流需求人群。國(guó)壽以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品國(guó)壽嘉園為主體，探索社區(qū)養(yǎng)老新模式，未來以養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老中心為基 地輻射更多居家養(yǎng)老，最終形成覆蓋機(jī)構(gòu)、社區(qū)、居家養(yǎng)老的完整體系。

2.3 中國(guó)太保：打造太保家園

1）運(yùn)營(yíng)模式：自建三大社區(qū)，引入歐葆庭合作運(yùn)營(yíng)

2018 年 7月，中國(guó)太保發(fā)布中長(zhǎng)期養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，采用合作開發(fā)的重資產(chǎn)模式入局，明確從投資開發(fā)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)和保 險(xiǎn)協(xié)同三方面全方位發(fā)力養(yǎng)老投資領(lǐng)域的目標(biāo)；隨即推出高端養(yǎng)老社區(qū)太保家園，包括樂養(yǎng)、頤養(yǎng)、康養(yǎng)社區(qū)，為長(zhǎng)者 提供全年齡、全方位、一站式的健康養(yǎng)老呵護(hù)。三大社區(qū)定位各不相同，其中，樂養(yǎng)社區(qū)面向 55-69歲老人，以候鳥式養(yǎng)老 為主；頤養(yǎng)社區(qū)面向 70-79 歲老人，以健康養(yǎng)老為主；康養(yǎng)社區(qū)面向 80 歲以上老人，以康復(fù)護(hù)理為主。

盡管入局相對(duì)較晚，但太保家園布局快速落地，現(xiàn)已布局成都、大理、杭州、廈門、南京、上海東灘、上海普陀、武漢等 8 個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，其中成都頤養(yǎng)社區(qū)及大理樂養(yǎng)社區(qū)已于 2021 年 10 月 29日開業(yè)。根據(jù)太保家園公眾號(hào)，截至 2021 年 8 月末，太保家園 8個(gè)養(yǎng)老社區(qū)累計(jì)已開工 63.68萬(wàn)平方米，在建 4894套養(yǎng)老公寓、7966張床位，總儲(chǔ)備床位超過 1.1萬(wàn)張， 已躍居保險(xiǎn)行業(yè)第二；累計(jì)發(fā)放養(yǎng)老社區(qū)資格函已超 1.4 萬(wàn)份，對(duì)保險(xiǎn)主業(yè)的促進(jìn)作用逐步顯現(xiàn)。

太保家園的建設(shè)管理采用 EPC 模式（設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工一體化），合作對(duì)象以央企和上海市屬國(guó)企等有實(shí)力的建設(shè)單位為 主。具體來看，由太保養(yǎng)老投資公司、第三方監(jiān)理公司、咨詢公司共同監(jiān)管建設(shè)全流程，加強(qiáng)質(zhì)量、安全、進(jìn)度的管理。

太保與歐葆庭集團(tuán)以合資公司的形式合作運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。2018年 11月，太保和法國(guó)歐葆庭集團(tuán)合作成立養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)合資公司 太保歐葆庭（上海）養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司，為太保家園引進(jìn)法國(guó)歐葆庭養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式。法國(guó)歐葆庭集團(tuán)（ORPEA） 是歐洲最大的養(yǎng)老康復(fù)集團(tuán)，截至 2020 年末，在全球 23 個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng) 1114 家機(jī)構(gòu)，總計(jì)床位數(shù)超過 11 萬(wàn)張。太保家園與 歐葆庭合作運(yùn)營(yíng)，有利于將歐葆庭在長(zhǎng)者健康和護(hù)理領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)本土化，助力太保家園建立高效、標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)體系。

2）服務(wù)特色：從打造居住空間邁向提升服務(wù)品質(zhì)

2021 年 9 月，太保發(fā)布養(yǎng)老服務(wù)體系，涵蓋長(zhǎng)者入住后生活服務(wù)、醫(yī)療保健、文娛社交等基礎(chǔ)服務(wù)，從打造居住產(chǎn)品空 間的 1.0 時(shí)代邁向提升為老服務(wù)品質(zhì)的 2.0 時(shí)代。

3）醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：具備互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療優(yōu)勢(shì)

中國(guó)太保確定2020-2025年大健康戰(zhàn)略，提出建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、布局實(shí)體醫(yī)療、再造健康險(xiǎn)公司和設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金四 大工作重點(diǎn)。

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療方面，2021年 4月，中國(guó)太保與瑞金醫(yī)院合作共建廣慈太?；ヂ?lián)網(wǎng)醫(yī)院正式揭牌，具備多方面差異化優(yōu)勢(shì)： 與醫(yī)院密切合作方面患者就醫(yī)；整合商保、醫(yī)保支付，形成產(chǎn)品和服務(wù)無(wú)縫聯(lián)接；提高效率,建立自有的分級(jí)診療體系，精 準(zhǔn)匹配醫(yī)療資源；利用 AI 和大數(shù)據(jù)技術(shù)賦能醫(yī)療標(biāo)準(zhǔn)化?；ヂ?lián)網(wǎng)醫(yī)院憑借其便利、迅速的特性能夠豐富太保家園的高水平 醫(yī)療資源，支持養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部的醫(yī)療服務(wù)。

設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金方面，2021 年 3 月，中國(guó)太保成立太保私募基金管理公司，發(fā)起設(shè)立太保大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金；同 時(shí)，與紅杉共同發(fā)起設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，將更有效支持養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)拓展，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4）收費(fèi)模式：保費(fèi)+小額入門費(fèi)+家園卡+月費(fèi)+餐費(fèi)+護(hù)理費(fèi)

太保家園入住資格獲得需購(gòu)買旗下年金險(xiǎn)產(chǎn)品，根據(jù) 2020年資格函獲得規(guī)則，客戶購(gòu)買保險(xiǎn)累計(jì)保費(fèi) 200萬(wàn)元可獲得投保 人、被保人或直系親屬的 2個(gè)終身保證入住權(quán)、1 個(gè)優(yōu)先入住權(quán)、免交入門費(fèi)權(quán)以及家園卡辦理優(yōu)惠。

入住費(fèi)用方面，分為自理公寓和護(hù)理公寓兩類，自理公寓以小額入門費(fèi)+家園卡（多檔可選）+月費(fèi)+餐費(fèi)形式收費(fèi)；護(hù) 理公寓以小額入門費(fèi)+月費(fèi)+餐費(fèi)+護(hù)理費(fèi)形式收費(fèi)。其中，入門費(fèi)、家園卡費(fèi)為可退還押金，具有保證入住權(quán)的客戶可 免入交門費(fèi)。

2.4 新華保險(xiǎn)：打造新華家園

1）運(yùn)營(yíng)模式：自建養(yǎng)老社區(qū)，尊享+頤享+樂享三線布局

新華保險(xiǎn)自 2012 年開始布局養(yǎng)老社區(qū)品牌新華家園，采用自主開發(fā)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，自主投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。新華 家園進(jìn)行尊享、頤享以及樂享三線布局，構(gòu)涵蓋康復(fù)護(hù)理、持續(xù)照料、養(yǎng)老養(yǎng)生三大產(chǎn)品線，目前核心城市為北京和海南博 鰲，總建筑面積 42.4 萬(wàn)平方米，提供超過 4000 套養(yǎng)老公寓房間。

尊享社區(qū)主要定位醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端介護(hù)型養(yǎng)老社區(qū)，地處北京核心地段，周邊配套資源豐富，主要針對(duì)失能、半失能、失智 及高齡可自理的長(zhǎng)者，提供醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、養(yǎng)老等多方面的深度生活照護(hù)服務(wù)。

頤享社區(qū)則借鑒 CCRC 持續(xù)護(hù)理社區(qū)模式，選址在北京周邊，有良好的交通條件，服務(wù)內(nèi)容包括從活力養(yǎng)老到生活照護(hù)、 到醫(yī)養(yǎng)護(hù)理的持續(xù)照料退休社區(qū)。一期以活力養(yǎng)老為主，預(yù)計(jì)于 2021年底提供四種戶型，共計(jì) 182套長(zhǎng)住公寓。除長(zhǎng)住服 務(wù)外，新華家園提供創(chuàng)新型的短期體驗(yàn)項(xiàng)目，共計(jì) 100 余套短期體驗(yàn)客房；二期以護(hù)理為主，配有 300 戶護(hù)理單元。

樂享社區(qū)選址在自然環(huán)境、氣候條件良好的海南博鰲，定位旅居度假、休閑康養(yǎng)的大型社區(qū)。海南博鰲樂享社區(qū)是我國(guó)首個(gè) 國(guó)家級(jí)試驗(yàn)區(qū)，被賦予 9 條優(yōu)惠政策，國(guó)外上市、國(guó)內(nèi)未上市藥品、醫(yī)療器械可在園區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)使用。

2）服務(wù)特色：三大社區(qū)差異化服務(wù)

尊享公寓定位城市核心區(qū)照護(hù)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，打造專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)，由擁有近 10年高端養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員領(lǐng)銜，部分人員 具有三甲醫(yī)院及海內(nèi)外高端養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。護(hù)理員每日不間斷定期巡視并詳細(xì)記錄，及時(shí)了解長(zhǎng)者心理變化、身體情況， 專職醫(yī)生定期健康評(píng)估、每日巡查。除護(hù)理以外，尊享公寓設(shè)置多層次室內(nèi)、室外活動(dòng)空間，室內(nèi)配置活動(dòng)休閑區(qū)、獨(dú)立客 廳、多功能區(qū)等娛樂社交區(qū)域，室外設(shè)置園林庭院，共有三個(gè)休閑娛樂空間。

頤享社區(qū)圍繞活力養(yǎng)老、健康養(yǎng)老相結(jié)合的定位，提供涵蓋管家服務(wù)、餐飲服務(wù)、學(xué)院服務(wù)、健康管理、旅居服務(wù) 5大版塊 共計(jì) 218項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)內(nèi)容、189項(xiàng)適老化設(shè)施設(shè)備服務(wù)項(xiàng)目，保證 7*24小時(shí)完善的生活照料和醫(yī)養(yǎng)服務(wù)；除標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品之 外，社區(qū)還將提供 20余項(xiàng)個(gè)性化尊享服務(wù)，如醫(yī)學(xué)運(yùn)動(dòng)、老年美體、心理療愈、慢養(yǎng)深度睡眠、老年綜合癥調(diào)理等。

樂享社區(qū)主要針對(duì)活力長(zhǎng)者，提供生活幫助、醫(yī)療咨詢、健康管理、精神娛樂服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容相對(duì)較少，但更注重長(zhǎng)者長(zhǎng)期 健康管理和興趣培養(yǎng)、社交活動(dòng)等精神需求。

3）醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：自有醫(yī)務(wù)室+周邊社區(qū)醫(yī)院+新華康養(yǎng)醫(yī)院+周邊三甲醫(yī)院的多層次醫(yī)療服務(wù)

新華家園以自有醫(yī)務(wù)室、周邊社區(qū)醫(yī)院、新華康養(yǎng)醫(yī)院、周邊三甲醫(yī)院為一體，形成多層次醫(yī)療服務(wù)。以北京蓮花池尊享社 區(qū)為例，新華家園社區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室，自建醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)，配備診室、治療室、處置室，養(yǎng)生保健專家不定期開展養(yǎng)生保健講座； 周邊社區(qū)醫(yī)院提供常規(guī)就醫(yī)、預(yù)防保健功能；養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接新華康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)旗下康復(fù)醫(yī)院，滿足社區(qū)內(nèi)長(zhǎng)者的特殊康復(fù)要求； 此外，北京蓮花池尊享社區(qū)五公里范圍內(nèi)有九家三甲醫(yī)院，其中，北京電力醫(yī)院距離養(yǎng)老公寓僅 700米，配備綠色轉(zhuǎn)診通道。

4）收費(fèi)模式：保費(fèi)+押金+月費(fèi)+基礎(chǔ)護(hù)理費(fèi)+餐飲費(fèi)

新華家園入住資格掛鉤新華保險(xiǎn)指定保險(xiǎn)產(chǎn)品（不含萬(wàn)能險(xiǎn)），根據(jù) 2020 年版新華保險(xiǎn)客戶入住養(yǎng)老社區(qū)資格函，投保人 累計(jì)保費(fèi)達(dá) 200萬(wàn)元以上，可獲得入住資格函，簽署資格函的投保人及投保人的法定配偶、父母和法定配偶的父母具有優(yōu)先 入住權(quán)。目前僅有北京蓮花池尊享社區(qū)開業(yè)，主要采用押金（入門費(fèi)）+月費(fèi)（床位費(fèi)）+基礎(chǔ)護(hù)理費(fèi)+餐飲費(fèi)等其他增值 服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)模式，費(fèi)用約 8000 元/月-25000 元/月。

2.5 中國(guó)平安：打造平安頤年城

1）運(yùn)營(yíng)模式：重資產(chǎn)建設(shè)聚焦一線、二線城市的 CCRC 社區(qū)

2012 年，中國(guó)平安啟動(dòng)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)首個(gè)項(xiàng)目，即桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)，定位為集生活、療養(yǎng)、田園、休閑為 一體的全齡化全配套養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。2021 年 5月，平安推出高端康養(yǎng)產(chǎn)品系列頤年城，采用重資產(chǎn)模式，打造全國(guó)布局， 聚焦一線、二線城市中心區(qū)域的 CCRC綜合康養(yǎng)社區(qū)。首期為位于深圳市核心區(qū)位的超高端旗艦康養(yǎng)項(xiàng)目深圳頤年城。

2）服務(wù)特色：打造全方位高端服務(wù)

硬件上，平安臻頤年不同于其余社區(qū)定位城市郊區(qū)，精選深圳、北京等核心城市核心區(qū)域，首期項(xiàng)目落地深圳核心位置，景 觀宜人、交通便利，社區(qū)周圍配套優(yōu)質(zhì)，匯聚商業(yè)綜合體、直達(dá)三級(jí)綜合醫(yī)院。社區(qū)內(nèi)由國(guó)際設(shè)計(jì)大師打造戶型，搭配智能 生活起居交互平臺(tái)和智能緊急救援設(shè)備，實(shí)現(xiàn)智能安防和全體征動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。 服務(wù)上，配備 1xN 專屬管家團(tuán)，提供自理、半自理、專業(yè)照護(hù)、安寧療護(hù)一站式全周期服務(wù)；為高客定制高階服務(wù)。

3）醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：鏈接高水平醫(yī)療資源

康復(fù)端，引進(jìn)美國(guó)醫(yī)學(xué)科學(xué)院院士勵(lì)建安教授的國(guó)際康復(fù)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)；

照護(hù)端，與日本養(yǎng)老服務(wù)商倍樂生知一愷邇公司合作提供全周期照護(hù)服務(wù)；

醫(yī)療端，實(shí)現(xiàn)與國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源直通，如龍華醫(yī)院 7*24直升機(jī)就診通道，三甲名醫(yī) VIP 直通等。此外，2015年 4月，平 安好醫(yī)生正式上線，作為平安集團(tuán)旗下的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療健康服務(wù)平臺(tái)，其擁有自主研發(fā)的 AI輔助整料系統(tǒng)幫助超 1800人的 醫(yī)療團(tuán)隊(duì)為用戶提供涵蓋 7*24小時(shí)全天候在線咨詢、轉(zhuǎn)診、掛號(hào)、在線購(gòu)藥及 1小時(shí)送藥等一站式醫(yī)療服務(wù)，未來對(duì)接平 安臻頤年養(yǎng)老社區(qū)將形成閉環(huán)。

4）收費(fèi)模式：保費(fèi)門檻高于同業(yè)

平安臻頤年客戶通過康養(yǎng)社區(qū)入住權(quán)益和保單相結(jié)合的方式，投保平安臻頤年體系產(chǎn)品，提前存續(xù)養(yǎng)老資金，即可享受入住 康養(yǎng)社區(qū)，終身享受保證入住與費(fèi)用優(yōu)惠等專屬權(quán)益。根據(jù)金融科技前沿公眾號(hào)，平安臻頤年保費(fèi)門檻較同業(yè)相對(duì)較高，目 前其對(duì)接康養(yǎng)社區(qū)的保單共分為 3檔——V1（1000 萬(wàn)元）、V2（2000 萬(wàn)元）、V3（3000 萬(wàn)元）。

2.6 合眾人壽：打造合眾優(yōu)年

1）運(yùn)營(yíng)模式：自建+合作，輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)結(jié)合

合眾人壽是國(guó)內(nèi)最早參與養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的保險(xiǎn)公司之一，2011 年提出兩個(gè)千億計(jì)劃，宣布全面進(jìn)軍養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、 創(chuàng)立合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)，采用自建+合作、輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)結(jié)合模式。具體來看：①自建社區(qū)包括武漢、沈陽(yáng)、南寧三 家大型養(yǎng)老社區(qū)，其中武漢、沈陽(yáng)養(yǎng)老社區(qū)率先引進(jìn)美國(guó) CCRC 養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)照護(hù)模式，針對(duì) 55歲以上退休長(zhǎng)者，在長(zhǎng)者 各個(gè)健康階段，提供專業(yè)化、定制化的生活照料及醫(yī)療護(hù)理，包括 AAC區(qū)域（獨(dú)立生活協(xié)助生活），CLC區(qū)域（協(xié)助照護(hù)、 專業(yè)照護(hù)和記憶照護(hù)）共四種生活服務(wù)區(qū)域。②合作社區(qū)主要是旅居合作社區(qū)，合眾優(yōu)年在河北、浙江、江蘇、云南等 12 地設(shè)有多家旅居合作社區(qū)，旅居療養(yǎng)資源豐富。該模式可作為居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的補(bǔ)充，利用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假村等資源， 為長(zhǎng)者提供安全愉悅的高品質(zhì)旅居養(yǎng)老體驗(yàn)。

2）服務(wù)特色：除個(gè)人、團(tuán)體長(zhǎng)者客戶外，探索針對(duì)企業(yè)客戶的運(yùn)營(yíng)服務(wù)

合眾人壽自建社區(qū)借鑒 CCRC社區(qū)經(jīng)驗(yàn)，打造面對(duì)不同長(zhǎng)者的六大服務(wù)。合眾自建社區(qū)為 AAC年輕獨(dú)立生活長(zhǎng)者提供管家 式服務(wù)，為活躍健康長(zhǎng)者提供協(xié)助照料服務(wù)、為失智記憶減退長(zhǎng)者提供專業(yè)記憶照護(hù)服務(wù)、為失能長(zhǎng)者提供中醫(yī)康復(fù)運(yùn)動(dòng)理 療等康復(fù)治療、為長(zhǎng)者提供健康管理、慢性病管理、院前急救、三甲醫(yī)院綠色通道等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)。

合眾優(yōu)年旅居社區(qū)利用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假村等資源，為 70歲以下活躍長(zhǎng)者提供安全愉悅的高品質(zhì)旅居養(yǎng)老體驗(yàn)，除社區(qū)自帶 養(yǎng)老服務(wù)，旅居社區(qū)還提供中醫(yī)理療、養(yǎng)生食療等附加健康服務(wù)，社區(qū)周邊旅行等增值服務(wù)。

合眾優(yōu)年還提供管理咨詢、委托運(yùn)營(yíng)、專業(yè)培訓(xùn)等針對(duì)企業(yè)客戶的相關(guān)服務(wù)。管理咨詢服務(wù)為其他養(yǎng)老項(xiàng)目在投資、建設(shè)、 運(yùn)營(yíng)等不同階段，提供全方位的咨詢建議或者方案設(shè)計(jì)的服務(wù)；委托運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出優(yōu)年生活管理團(tuán)隊(duì)，充分利用優(yōu)年生活品 牌、依靠?jī)?yōu)年生活管理體系，對(duì)其他養(yǎng)老項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)管理的服務(wù)；專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)為團(tuán)體或者個(gè)人提供養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)管理、 護(hù)理技術(shù)、能力評(píng)估、餐飲管理、團(tuán)隊(duì)激勵(lì)、營(yíng)銷管理等綜合型或者專題型的養(yǎng)老培訓(xùn)服務(wù)。

3）醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)+三甲醫(yī)院綠色通道

以沈陽(yáng)養(yǎng)老社區(qū)為例，社區(qū)內(nèi)部特聘專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)，全科醫(yī)護(hù) 24 小時(shí)守護(hù)健康，提供定制式健康管理服務(wù)；自建健康 會(huì)所，配有康復(fù)理療中心。社區(qū)外部，與三甲醫(yī)院綠色通道等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源對(duì)接。

4）收費(fèi)模式：保費(fèi)/大額押金+房費(fèi)+餐費(fèi)+護(hù)理費(fèi)

合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)采用保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)的模式，據(jù)根保險(xiǎn)查查網(wǎng)，獲取社區(qū)入住資格的方式有購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品和直接繳 費(fèi)兩種。①購(gòu)買指定保險(xiǎn)產(chǎn)品：用戶通過購(gòu)買合眾優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃產(chǎn)品，提前鎖定未來養(yǎng)老社區(qū)的入住權(quán)和租金。 被保人年齡范圍 18歲-65歲，不同保費(fèi)金額對(duì)應(yīng)不同的社區(qū)入住年限——支付 30萬(wàn)元保費(fèi)，70歲以后可入住 10年；支付 50 萬(wàn)元保費(fèi)，70歲以后終身入住，相對(duì)于目前主流險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)入門保費(fèi)較低，符合合眾優(yōu)年中產(chǎn)階級(jí)的客戶定位。②直 接繳費(fèi)入住，分為 ACC活躍長(zhǎng)者區(qū)和 CCRC持續(xù)照料區(qū)兩類，其中 AAC采用大額押金+房費(fèi)+餐費(fèi)的收費(fèi)模式和 CCRC 采用醫(yī)療備用金+房費(fèi)+餐費(fèi)+護(hù)理費(fèi)的收費(fèi)模式。

2.7 太平人壽：打造樂享養(yǎng)老

1）運(yùn)營(yíng)模式：輕重并舉發(fā)展戰(zhàn)略

太平人壽是國(guó)內(nèi)較早布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的先行者之一，2014年 7月以重資產(chǎn)模式自建的養(yǎng)老社區(qū)正式推出并命名為梧桐人家， 對(duì)標(biāo)國(guó)際高端 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)，分為健康活力區(qū)、頤養(yǎng)護(hù)理區(qū)兩大板塊，共設(shè)有 1500 余套健康活力老年公寓和近 900 張 康復(fù)護(hù)理床位，可為約 3500位長(zhǎng)者提供康養(yǎng)服務(wù)。同時(shí)太平集團(tuán)積極探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，通過品牌授權(quán)、租賃、合作運(yùn) 營(yíng)等模式發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓，打造全國(guó)養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。目前太平人壽共擁有 12 家養(yǎng)老社區(qū)，包括太平小鎮(zhèn)·梧桐人 家、太平小鎮(zhèn)·海棠人家、太平小鎮(zhèn)·芙蓉人家、上?？鞓芳覉@、云南古滇名城、北京當(dāng)代時(shí)光里、蘇州和城、杭州朗和國(guó) 際醫(yī)養(yǎng)中心（銀泰、銀江、銀湖）、廣州保利天悅、青島融愛家藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)、安徽中鐵佰和佰樂、河北燕達(dá)金色年華健 康養(yǎng)護(hù)中心。

在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，太平人壽與美國(guó)知名養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)公司水印公司合作，合資設(shè)立太平水印養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司為養(yǎng)老社區(qū)提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。美國(guó)水印擁有成熟先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理體系，助力太平養(yǎng)老社區(qū)控制運(yùn)營(yíng)成本、提高服務(wù)質(zhì)量。

2）服務(wù)特色：探索老年旅居及居家服務(wù)

2021 年 12月，太平人壽正式推出養(yǎng)老服務(wù)品牌——樂享養(yǎng)老，下設(shè)樂享家、樂享游、樂享居三大養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

①樂享家：打造全國(guó)養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。樂享家整合太平全國(guó)養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，提供物業(yè)、膳食、生活、文化、配套設(shè)施、健康管 理等全方位機(jī)構(gòu)服務(wù)。

②樂享游：提供旅居養(yǎng)老服務(wù)。太平人壽依托全國(guó)布局的養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)提供旅居服務(wù)，主要通過與廣大優(yōu)質(zhì)的康養(yǎng)社區(qū)合作 實(shí)現(xiàn)全國(guó)旅居。目前樂享游項(xiàng)目已在深圳、江西、河南、杭州、廈門、甘肅、新疆、遼寧、天津落地，未來將繼續(xù)擴(kuò)大 布局范圍。此外，樂享游合作的康養(yǎng)社區(qū)也將成為樂享家養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的重要儲(chǔ)備。

③樂享居：探索居家養(yǎng)老模式。太平人壽通過整合居家養(yǎng)老服務(wù)商并合作運(yùn)營(yíng)，為保險(xiǎn)客戶提供居家養(yǎng)老服務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng) 客戶粘性，提高保險(xiǎn)產(chǎn)品吸引力。（報(bào)告來源：未來智庫(kù)）

3）醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：自建二級(jí)康復(fù)醫(yī)院+周邊三甲醫(yī)院資源

以梧桐人家為例，社區(qū)地處張江科學(xué)城、最大特色是自身及周邊醫(yī)療資源豐富。梧桐人家周邊有上海國(guó)際醫(yī)院、質(zhì)子重離子 醫(yī)院、上海腫瘤醫(yī)院分院，自建有二級(jí)康復(fù)醫(yī)院滿足社區(qū)內(nèi)看病配藥需求，同時(shí)與滬上多家三甲醫(yī)院合作，提供綠色通道、 海外就醫(yī)等高端醫(yī)療服務(wù)。

4）收費(fèi)模式：保費(fèi)/會(huì)籍費(fèi)+押金+房屋使用費(fèi)+服務(wù)費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+餐費(fèi)

太平樂享家對(duì)接太平養(yǎng)老年金產(chǎn)品，包括太平鑫享人生年金險(xiǎn)、太平頤享人生等。根據(jù)太平樂享家入住資格書，保險(xiǎn)客 戶累計(jì)保費(fèi) 200萬(wàn)元可獲投保人本人或投保人指定一人的保證入住權(quán)和優(yōu)先入住權(quán)（兩者限制行權(quán)時(shí)間為社區(qū)開業(yè)前 3年）， 非保險(xiǎn)客戶繳納 200 萬(wàn)元會(huì)籍費(fèi)后即可獲得入住權(quán)資格，使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓、繼承。自理區(qū)采取房屋使用費(fèi)+押金+服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)模式，護(hù)理區(qū)采用押金+床位費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+餐費(fèi)收費(fèi)模式。

5）新模式探索：入股私募基金，保險(xiǎn)+地產(chǎn)合作開發(fā)、重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

太平人壽是保險(xiǎn)+地產(chǎn)跨界合作模式的先行者?，F(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要參與者為房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)公司，雙方大多各自 為戰(zhàn)，但保險(xiǎn)公司具備長(zhǎng)期資金和優(yōu)質(zhì)客群等天然優(yōu)勢(shì)、房地產(chǎn)公司專業(yè)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，二者合作前景廣。2015年 11月 6日，保 利地產(chǎn)與太平人壽共同宣布，雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作，合作范圍涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)搭建、 保險(xiǎn)客戶養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等多項(xiàng)內(nèi)容。2018 年，太平人壽和保利地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立太平保利投資管理有限公 司，發(fā)起國(guó)內(nèi)首只專注于健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，首期資金規(guī)模約 10億元，未來將達(dá)到 100億元，探索養(yǎng)老 +保險(xiǎn)新模式，其前期核心目標(biāo)是在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)式覆蓋，后期將繼續(xù)沿著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸， 投資孵化一些醫(yī)療、健康項(xiàng)目。

三、房地產(chǎn)公司：布局路線各有千秋

房企參與養(yǎng)老地產(chǎn)以重資產(chǎn)為主、輕資產(chǎn)為輔，采用養(yǎng)老住宅+一般住宅+配套+服務(wù)的綜合開發(fā)模式，主要通過銷售+持 有以及租賃盈利。房企主要通過自建社區(qū)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式參與養(yǎng)老地產(chǎn)，例如萬(wàn)科隨園嘉樹項(xiàng)目、保利天悅和熹會(huì) 項(xiàng)目；部分房企與政府合作公建民營(yíng)或利用已有物業(yè)提供養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，例如萬(wàn)科智匯坊項(xiàng)目、綠城 余杭頤養(yǎng)公寓項(xiàng)目。

3.1 萬(wàn)科：三大養(yǎng)老模式探索

萬(wàn)科于 2009年開始探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)，采用重資產(chǎn)自建社區(qū)和輕資產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)兩種運(yùn)營(yíng)模式，以及租賃和租售結(jié)合的兩種 盈利模式。目前萬(wàn)科集團(tuán)重點(diǎn)布局老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高的三高城市，已經(jīng)布局北京、上海、 廣州、深圳、天津等 16 個(gè)城市，形成持續(xù)照護(hù)社區(qū)、城市全托中心、社區(qū)嵌入中心三大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式。

1）CCRC 持續(xù)照護(hù)社區(qū)：以萬(wàn)科隨園系列為代表

萬(wàn)科隨園系列定位高端養(yǎng)老社區(qū)，借鑒美國(guó) CCRC社區(qū)模式，采取銷售+租賃模式。目前已在北京、杭州、寧波布局 10個(gè) 醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目，共有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位 717個(gè)。其中，隨園嘉樹位于杭州良渚文化村，是這一系列的代表案例。隨園系列的適老化設(shè) 計(jì)不僅滿足相關(guān)基礎(chǔ)需求如去除高差、設(shè)置坡道、保證輪椅回轉(zhuǎn)和加裝扶手，還從生活習(xí)慣等角度考慮設(shè)計(jì)戶內(nèi)采光設(shè)計(jì)、 緊急按鈕、主臥應(yīng)急燈、陽(yáng)臺(tái)內(nèi)伸晾衣架、角落包邊防撞、不活動(dòng)通知監(jiān)控等，提供全方位住宅保障。根據(jù)億翰智庫(kù)，截至 2014 年末，一期 200套房源全部完成長(zhǎng)期租賃或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；2015年 1月，首批房源交付入住；至 4月，累計(jì) 120余戶、 200 多位長(zhǎng)者入住，入住率超過 60%。

側(cè)重于全生命周期、全品類的照護(hù)。萬(wàn)科通過社區(qū)內(nèi)醫(yī)療配套以及和社區(qū)外醫(yī)院合作開通綠色通道的方式提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的照 護(hù)服務(wù)。社區(qū)內(nèi)，引入澳大利亞 RACGP、AACQA 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供醫(yī)療保障；萬(wàn)科自營(yíng)的光熙康復(fù)醫(yī)院全面引入，配備醫(yī)生護(hù)士，進(jìn)行 24小時(shí)值班、定期專家查房等。社區(qū)外，與浙一醫(yī)院等三甲醫(yī)院合作開設(shè)社區(qū)門診部，提供高質(zhì)量的醫(yī)療資源。 萬(wàn)科隨園嘉樹收費(fèi)模式主要分為銷售和租賃兩種。銷售部分采取使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，無(wú)產(chǎn)權(quán)，之后按月收取 2500 元-3500 元 不等的服務(wù)費(fèi)；租賃部分則采用一次性繳納租金+月服務(wù)費(fèi)模式。

2）城市全托中心：以萬(wàn)科怡園系列為代表（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）

萬(wàn)科怡園是布局于城市核心區(qū)域?qū)嵭嗅t(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端老年公寓，目前布局在北京、青島、天津，結(jié)合城市周邊的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療 資源給長(zhǎng)者提供全方位護(hù)理。項(xiàng)目主要針對(duì)高齡、有護(hù)理需求老人，由專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供包括膳食在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)，以怡園 光熙長(zhǎng)者公寓為例，2016 年 8 月開業(yè)，僅一年多已全部實(shí)現(xiàn)滿住和運(yùn)營(yíng)平衡。

怡園品牌定位城市全托中心，地理位置優(yōu)越。怡園客戶主要是半自理和失能失智老人，對(duì)周邊醫(yī)療資源、生活配套要求高。 以怡園光熙為例，位于北京北三環(huán)核心位置，生活配套設(shè)施完善，臨近中日友好醫(yī)院、安貞醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)門診部等。

率先試行幸福銀行。2018 年 4 月，幸福銀行概念率先在怡園光熙長(zhǎng)者公寓試行，具體做法是給入住老人發(fā)放幸福賬 戶，賬戶內(nèi)儲(chǔ)存通過參與康復(fù)運(yùn)動(dòng)、社團(tuán)社交活動(dòng)獲得的獎(jiǎng)勵(lì)金，老人可在定期組織的幸福集市等活動(dòng)中用獎(jiǎng)勵(lì)金購(gòu)買 到日常用品、飲品甜品等。試行當(dāng)年年底活動(dòng)參與頻率平均提升 30%。

收費(fèi)模式采取抵押金+月費(fèi)。以萬(wàn)科怡園·時(shí)代城為例，押金為 1萬(wàn)元。月費(fèi)分為房租、護(hù)理費(fèi)和餐飲費(fèi) 3個(gè)部分。目前推 出單人公寓、雙人公寓及多人公寓等產(chǎn)品，根據(jù)入住老人的狀況評(píng)估分級(jí)收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4400 元/月-19800 元/月不等。

3）社區(qū)嵌入中心：以萬(wàn)科智匯坊為代表（長(zhǎng)者照料）

萬(wàn)科智匯坊采用社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即依托社區(qū)空置房源，引進(jìn)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，在不脫離老人熟悉的社會(huì)關(guān)系和 生活環(huán)境的前提下，為社區(qū)及周邊的老人輸送專業(yè)化、精細(xì)化的養(yǎng)老服務(wù)。智匯坊的服務(wù)模式主要分為日間托付和短期托付 兩種，收費(fèi)模式采用支付押金+月服務(wù)費(fèi)。智匯坊的開發(fā)采用輕資產(chǎn)改造，在空巢老人數(shù)量多的小區(qū)發(fā)起，通過改造小區(qū)內(nèi) 部公共設(shè)施（如銷售中心、會(huì)所等）來提供生活配套的老年社區(qū)，滿足老年人喜好聚集的生活習(xí)慣。該模式能快速?gòu)?fù)制并且 精確定位目標(biāo)客戶，目前已布局上海、杭州、廣州等一二線城市。根據(jù)養(yǎng)老天地，廣州項(xiàng)目入住率 100%，已實(shí)現(xiàn)每月盈余。

3.2 保利：提出三位一體中國(guó)式養(yǎng)老

保利旨在打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三位一體的中國(guó)式養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)盈利模式多元化。通過自建養(yǎng)老社區(qū)、 養(yǎng)老公寓的重資產(chǎn)模式介入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，基于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老基礎(chǔ)；通過提供養(yǎng)老服務(wù)、適老化改造、公建民營(yíng)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式介 入社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老。同時(shí)保利盈利模式多元，其中，保利和熹會(huì)采用會(huì)員制租賃模式、保利西塘越采用銷售物業(yè)+服務(wù) 自持的模式。

1）發(fā)展概況

保利 2012年通過將北京一座小區(qū)內(nèi)的四星級(jí)酒店改造為和熹會(huì)養(yǎng)老公寓，正式入局養(yǎng)老行業(yè)；并與醫(yī)療背景的安平公司合 作，打造醫(yī)養(yǎng)結(jié)合為特色的養(yǎng)老社區(qū)。和熹會(huì)開業(yè)初期入住率僅 30%，2017年便出現(xiàn)人員輪候情況，目前入駐人數(shù)在 北京同期同檔同類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中排名領(lǐng)先，成為保利地產(chǎn)實(shí)踐三位一體養(yǎng)老模式的第一個(gè)投資項(xiàng)目和成功樣本。2015年， 保利新增西塘和熹會(huì)試點(diǎn)項(xiàng)目，并同步推進(jìn)在廣州、成都等地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的籌備工作。截至 2021 年底，北京、嘉興、廣州、 長(zhǎng)沙、成都五地共計(jì) 11 個(gè)項(xiàng)目已開業(yè)，濟(jì)南、重慶、大連三地項(xiàng)目正在建設(shè)中。

2）和熹會(huì)：三位一體的中國(guó)式會(huì)員制社區(qū)養(yǎng)老

和熹會(huì)覆蓋中高端活力老年人群及介助、 介護(hù)老年人群。以 2019 年建成的天悅和熹會(huì)為例，定位為中央護(hù)理站，通過日 間照料中心、社區(qū)服務(wù)點(diǎn)等方式采集社區(qū)、居家長(zhǎng)者的服務(wù)需求，定時(shí)定量指派服務(wù)，將其構(gòu)建成為以機(jī)構(gòu)為專業(yè)支撐， 社區(qū)為業(yè)務(wù)延展，居家為服務(wù)終端的網(wǎng)格化養(yǎng)老服務(wù)體系。和熹會(huì)的收入來源主要是住宅銷售收入和專業(yè)服務(wù)收入兩部分， 社區(qū)養(yǎng)老部分，收取設(shè)施使用租賃費(fèi)以及社區(qū)養(yǎng)老配套服務(wù)費(fèi)；機(jī)構(gòu)養(yǎng)老部分，收取專業(yè)介護(hù)服務(wù)費(fèi)。

3）"責(zé)任制整體照護(hù)"模式

該模式下，每名責(zé)任照護(hù)者均負(fù)責(zé)一定數(shù)量的老人，提供全面、全程、連續(xù)的照護(hù)服務(wù)。要求照護(hù)人員 8 小時(shí)在崗，24 小 時(shí)負(fù)責(zé)，提供全方位的專業(yè)照顧，身心并護(hù)。和熹會(huì)收費(fèi)模式上采用會(huì)員費(fèi)+月租的收費(fèi)模式，老人可自由選擇 0元/月-500 元/月的護(hù)理費(fèi)。其中會(huì)員費(fèi) 10 萬(wàn)元-30 萬(wàn)元不等，本質(zhì)是可退還的押金。根據(jù)不同檔的會(huì)員費(fèi)享受不同程度的月費(fèi)折扣， 月費(fèi)根據(jù)老人不同身體狀況及房型確定，普遍 4750 元/月及以上。

3.3 遠(yuǎn)洋：創(chuàng)新的 CLRC（持續(xù)生活退休社區(qū)）模式

遠(yuǎn)洋集團(tuán)主打的養(yǎng)老品牌是椿萱茂，采用合作開發(fā)的重資產(chǎn)模式，盈利模式以租賃為主。

1）發(fā)展概況

2013 年 8 月，中美合作的首家示范養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——椿萱茂亦莊老年公寓正式開業(yè)，并迎來首批入住老人。該項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋與哥 倫比亞太平洋管理有限公司合作開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，雙方各占一半股份，根據(jù)合作安排，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)日常人員招募等，美方 負(fù)責(zé)養(yǎng)老本身設(shè)計(jì)，護(hù)理體系建立和人員培訓(xùn)。2015年，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老服務(wù)品牌椿萱茂與美國(guó)失智照護(hù)運(yùn)營(yíng)商 Meridian合 作，引入美國(guó)失智照護(hù)，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)失智癥認(rèn)可理論培訓(xùn)的空白。目前，遠(yuǎn)洋椿萱茂已經(jīng)打造 4C 產(chǎn)品線：CLRC 長(zhǎng)者社區(qū)、 CB 老年公寓、CC 照料中心、CBN 護(hù)理院，提供全生命周期的各層級(jí)服務(wù)。

2）創(chuàng)新的 CLRC長(zhǎng)者社區(qū)

遠(yuǎn)洋創(chuàng)新的 CLRC長(zhǎng)者社區(qū)是借鑒美國(guó) CCRC 持續(xù)護(hù)理社區(qū)模式并結(jié)合中國(guó)養(yǎng)老理念的新模式，是以活力長(zhǎng)者生活服務(wù)為 主的持續(xù)生活退休社區(qū)。在 CCRC的基礎(chǔ)上，遠(yuǎn)洋將 Care 替換為 Life，從關(guān)注照護(hù)的領(lǐng)域轉(zhuǎn)向更加關(guān)注老人的生活。遠(yuǎn)洋 CLRC 主要提供優(yōu)美的居住環(huán)境，專業(yè)的居住服務(wù)和適老設(shè)施，重塑健康活力、社交參與和持續(xù)學(xué)習(xí)的生活體驗(yàn)。遠(yuǎn)洋的 CLRC 長(zhǎng)者社區(qū)基本上都是自持物業(yè)，而以北京亦莊老年公寓為代表的 CB 老年公寓則多為租賃改造的輕資產(chǎn)模式。

3）收費(fèi)模式

椿萱茂主要扎根于北京，目前已經(jīng)有椿萱茂凱?。ū本┮嗲f）、椿萱茂（北京雙橋）、椿萱茂（北京青塔）、椿萱茂（北京北 苑）等多個(gè)養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)。根據(jù)照護(hù)需求不同，收費(fèi)從最低 6000 元/月到最高 20000 元/月不等，自理型老人平均收費(fèi)大約 13000 元/月。

3.4 綠城：學(xué)院式養(yǎng)老模式

綠城入局養(yǎng)老地產(chǎn)既有自建自營(yíng)的重資產(chǎn)模式，也有公建民營(yíng)的輕資產(chǎn)模式，采用租售結(jié)合和租賃模式。

1）獨(dú)創(chuàng)的學(xué)院式養(yǎng)老

綠城在養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域的探索起源于杭州臨平綠城藍(lán)庭項(xiàng)目中的頤養(yǎng)公寓，發(fā)揚(yáng)于烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老社區(qū)。區(qū)別于其他養(yǎng)老社 區(qū)，綠城獨(dú)創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老——用學(xué)校的組織形式構(gòu)建全新養(yǎng)老模式，園區(qū)裝修參考借鑒多所大學(xué)建筑；同時(shí)還在社區(qū)中 設(shè)置頤樂學(xué)院，組建學(xué)院式養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)平臺(tái)（綠城頤樂教育公司），負(fù)責(zé)在十幾個(gè)城市的綠城社區(qū)里開設(shè)的數(shù)十所頤樂學(xué)院 的運(yùn)營(yíng)管理，為長(zhǎng)者提供醫(yī)療講座、普及中醫(yī)養(yǎng)生知識(shí)，促進(jìn)長(zhǎng)者加強(qiáng)身體管理，預(yù)防、延緩老年疾病，并設(shè)有專業(yè)的健康 管理師和系統(tǒng)的健康檔案保障長(zhǎng)者的健康生活。

2）收費(fèi)模式

以余杭的頤養(yǎng)公寓為例，收費(fèi)模式主要是床位費(fèi)+基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)+餐費(fèi)+等級(jí)護(hù)理費(fèi)，其中床位費(fèi) 1500元/月-3500元/月，基礎(chǔ) 服務(wù)費(fèi) 600元/人/月，等級(jí)護(hù)理費(fèi) 1000元/月-2500元/月不等。該福利中心由杭區(qū)政府投資建設(shè)，因此收費(fèi)較同業(yè)其他養(yǎng)老 項(xiàng)目較低。而烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目則是直接售賣的養(yǎng)老房地產(chǎn)，銷售均價(jià)在 12500元/㎡，綠城自持會(huì)所的會(huì)費(fèi)為 3000元/年/人。

四、險(xiǎn)企房企各具特色，REITs將為未來發(fā)展新動(dòng)力

4.1 險(xiǎn)企定位高客服務(wù)，房企資金回流更快

從客戶定位角度來看，險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)多為保險(xiǎn)主業(yè)的增值服務(wù)，入住資格掛鉤客戶保費(fèi)，主要針對(duì)總保費(fèi)在 200 萬(wàn)元 以上的高客，因此社區(qū)定位更加高、入住費(fèi)用更高、配套設(shè)施及服務(wù)更為完善。房企養(yǎng)老地產(chǎn)門檻相對(duì)較低，售價(jià)或躉交租 金約在 75 萬(wàn)元-175 萬(wàn)元左右。

從收費(fèi)模式來看，2010年原保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險(xiǎn)資金 不得投資開發(fā)或銷售商業(yè)住宅，保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目只能通過租賃的方式盈利，部分險(xiǎn)企以入門費(fèi)或會(huì)員卡的方式進(jìn)行短 期資金回流，如泰康人壽的樂泰財(cái)富卡、中國(guó)人壽的嘉園卡等；房企可以通過養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)銷售和租賃并行的方式，實(shí)現(xiàn)短期 內(nèi)大規(guī)模的資金回流和長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的結(jié)合，資金壓力較小。

從服務(wù)內(nèi)容來看，生活照料服務(wù)方面，險(xiǎn)企和房企都具有較為完善的適老化設(shè)施和照料服務(wù)；醫(yī)療康復(fù)服務(wù)方面，險(xiǎn)企依托 長(zhǎng)期豐富的醫(yī)療資源儲(chǔ)備，在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)模式上更具優(yōu)勢(shì)，例如泰康之家，除外部醫(yī)療資源對(duì)接外，自建社區(qū)內(nèi)二級(jí) 康復(fù)醫(yī)院，并與泰康人壽旗下醫(yī)學(xué)中心共同打造區(qū)域醫(yī)療中心。

4.2 未來展望：豐富投資模式，擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

1）豐富投資模式，以輕資產(chǎn)+專業(yè)化模式推進(jìn)養(yǎng)老布局

在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式方面，豐富投資模式，發(fā)揮股權(quán)投資、私募基金、REITs 等間接投資方式作用。目前我國(guó)險(xiǎn)企和房企多采 用自主開發(fā)和合作開發(fā)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，資產(chǎn)流動(dòng)性較差、投資收益周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，美國(guó) REITs 作為投資商，是養(yǎng)老地產(chǎn)參與方的重要一環(huán)，接受投資者的資金并以擔(dān)保等形式為建筑商提供融資或以租賃/委托模式提供 物業(yè)由運(yùn)營(yíng)商管理社區(qū)。REITs 模式下，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的高度分工能發(fā)揮各類企業(yè)的優(yōu)勢(shì)并且降低企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也讓 中小投資者能夠參與到養(yǎng)老社區(qū)投資中，為社區(qū)建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金。目前，市場(chǎng)上已出現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金的探索，如 太平保利股權(quán)投資基金、北京國(guó)壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金、太保大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金等。在政策鼓勵(lì)下，未來 REITs 將能成 為養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的新動(dòng)力。

另一方面，保險(xiǎn)公司、地產(chǎn)公司可以采用與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作的輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)的快速布局。首先，險(xiǎn)企、房企可以通 過租賃、委托管理等方式取得養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)。其次，險(xiǎn)企、房企通過與專業(yè)養(yǎng)老管理機(jī)構(gòu)開展合作，有效解決自身經(jīng)驗(yàn) 不足、人才缺乏的問題。通過這種方式，險(xiǎn)企、房企可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老領(lǐng)域的快速布局，并有效保障養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)。

2）擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力

養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老金融、養(yǎng)老產(chǎn)品、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)的有機(jī)融合，需要險(xiǎn)企、房企提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各方面的綜合實(shí)力。險(xiǎn)企、 房企可以采用直接投資、股權(quán)基金等多種形式開展對(duì)養(yǎng)老服務(wù)、遠(yuǎn)程醫(yī)療、專科醫(yī)院、健康體檢、健康監(jiān)測(cè)監(jiān)護(hù)等產(chǎn)業(yè)的投 資。通過擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈布局，為客戶提供更具有針對(duì)性和更為精細(xì)化的服務(wù)，提高養(yǎng)老社區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

3）拓展社區(qū)區(qū)位選擇

目前我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展主要借鑒美國(guó)成熟已久的 CCRC 社區(qū)模式，如泰康之家、國(guó)壽嘉園、太保家園等，但也有如遠(yuǎn)洋在 CCRC 的基礎(chǔ)上進(jìn)行適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的 CLRC 創(chuàng)新模式，或是泰康之家、合眾優(yōu)年等養(yǎng)老社區(qū)多地布局開展的候鳥旅居、度 假式養(yǎng)老模式。主流 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)多定位城市郊區(qū)，以大型的綜合類社區(qū)為主，根據(jù)太保家園的用戶反饋，這類郊區(qū)的 大型養(yǎng)老社區(qū)存在生活配套資源及交通便利性的缺陷，部分老人喜歡熱鬧、日常購(gòu)物娛樂的需求無(wú)法得到滿足。未來 CCRC 社區(qū)發(fā)展可借鑒美國(guó)水印養(yǎng)老社區(qū)，在 CCRC 社區(qū)的區(qū)位上提供多元化選擇，既包含風(fēng)景優(yōu)美的城市郊區(qū)，也涵蓋生活便 利的市區(qū)中心，滿足老人的多方面需求。

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